3. ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.
Прежний механизм финансирования жилищного строительства с преобладанием государственного финансирования уходит в прошлое. Согласно разработанной в Минстройархитектуры программе, удельный вес внебюджетного финансирования строительства жилья будет расти и впредь. В 1999-2000 гг. за счет внебюджетных источников (рис. 3.1.) предполагается обеспечить ввод 100% жилой площади [13].
Это значит, что государство дает негосударственным предприятиям “зеленую улицу” для капвложений в динамично развивающуюся отрасль. Необходимая правовая база для этого создана. Характерно, что она построена таким образом, что строительным фирмам становится невыгодно прибегать к использованию бюджетных средств [17]. Так, при строительстве объектов за счет государственных источников финансирования запрещено применять импортные материалы, а ценообразование при этом должно осуществляться исключительно по методике РНТЦ, что неизбежно ведет к заниженной оценке стоимости материалов, падению рентабельности строительных фирм (по итогам первого полугодия 1998 г. каждое 4-е предприятие в строительной сфере оказалось в убытке [5], по итогам всего года средняя рентабельность по отрасли составит около 7,1% против 10% в 1997 г. возможно, что в 1999 г. рентабельность может стать еще ниже) и снижению зарплаты их работников.
Теперь жилищное строительство потребует привлечения значительно больших средств. Строительный бум последних лет во многом был обусловлен использованием имевшегося незавершенного строительства. На начало 1995 г. (год “возрождения” массового жилищного строительства) в Беларуси имелось в общей сложности более 12 млн. м. кв. незавершенных жилых домов, треть которых находилось в высокой степени готовности – 70-80%. Поэтому капиталовложения в жилищное строительство первоначально дали такой эффект [20]. Однако теперь запас незавершенки практически исчерпан. Начинать же строительство “с нуля” менее выгодно – необходимо разрабатывать проект, прокладывать коммуникации, возводить стены и т.д.
В 1998 г. увеличился удельный вес на рынке ЖСК в сравнении с коллективными предприятиями, АО и общественными организациями, в ближайшие годы, очевидно, произойдут структурные сдвиги в пользу долевого строительства жилья (для граждан, имеющих значительные накопления и высокие доходы), взаимокредитования участников жилищного строительства (для средне- и малообеспеченных категорий населения), использования ценных бумаг целевого назначения (рис. 3.3., 3.4.). Если принять за норму 15 м.кв. на 1-го человека, то полностью обеспеченными жильем можно считать 67,7% жителей республики (около 6,9 млн.чел.). Остальные 3,2 млн. - потенциальные клиенты жилищно-строительных фирм.

Ранее основным источником финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь был государственный бюджет. Хотя, согласно статистике, в 1998 г. объем внебюджетного финансирования составил 92% от общего объема вводимого в строй жилья, значительная часть этих средств – государственные средства, предоставленные гражданам в качестве льготных кредитов и безвозмездных субсидий [13]. Причем с каждым годом доля госсредств в “частной” доле растет. Так 66% средств, направляемых гражданами на строительство жилья – выданные государством льготные кредиты и безвозмездные субсидии.
Однако теперь структура финансирования жилищного строительства в Беларуси должна претерпеть существенные изменения. Так в условиях инфляции последних месяцев 1998 г. государство уже не может позволить себе дотировать строительную отрасль в прежних объемах за счет денежной эмиссии. Рассматриваются самые различные, в первую очередь, не эмиссионные варианты. Среди возможных – государственные (бюджетные) ресурсы, средства предприятий, средства граждан, доходы от приватизации жилья и квартирная плата.
3.1. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ.
Структура источников финансирования жилищного строительства [13]:
Квартирная плата и коммунальные услуги – сегодня покрывают менее 40% затрат на эксплуатацию жилья, на текущее содержание жилья и коммунальные услуги.. Поэтому основная задача 1999 г. – выйти на стопроцентную окупаемость жилищно-коммунального хозяйства [11]. Однако пока, при низких доходах населения, говорить о доходах от квартплаты не приходится.
Средства от приватизации жилищного фонда – пока не достигает ожидаемых результатов, но с 1.07.99 г. приватизации будет идти в текущих действующих ценах, т.е. на платной основе, а значит вполне способна стать источником финансирования строительства.
Бюджетные средства – их можно использовать только как основу для привлечения внебюджетных средств. Государственные средства теперь будут направляться в первую очередь на реализацию программы социального жилья для тех категорий граждан, которым по закону положено бесплатное жилье. Построенные квартиры будут предоставляться гражданам в порядке очереди и на условиях найма. Объем такого строительства невелик, поэтому существенно жилищная проблема не ослабится.
Национальная жилищная программа предусматривает, что за счет средств республиканского бюджета и бюджета административно-территориальных образований финансирование капитальных вложений на строительство жилья будет осуществляться только для некоторых категорий граждан [8]. К таким категориям относятся состоящие на учете нуждающиеся в улучшении жилищных условий:
инвалиды и участники ВОВ, семьи погибших без вести воинов (партизан), приравненные к ним в установленном порядке лица и воины-интернационалисты;
военнослужащие, уволенные в запас или в отставку до 2.12.92 г.;
участники ликвидации последствий катастрофы на ЧАЭС.
Средства государственных предприятий, на которых работают граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Доля этих средств постоянно уменьшается .
Кредитные ресурсы. Наиболее реальными и доступными являются льготные, но они не безграничны. Что касается нельготных кредитов, то они гражданам практически недоступны. Например, выплата по кредитам, взятым под 10-15% годовых на 5-10 лет, составляет 1,5-2 МПБ в месяц. Сегодня 80% населения имеют доходы менее 1-го МПБ на 1-го члена семьи, а одна треть населения - меньше прожиточного минимума.
Средства физических лиц и фирм негосударственной формы собственности – по оценкам международных экспертов и белорусских специалистов сумма денежных средств на руках наших граждан, в том числе на банковских счетах в РБ и за рубежом, могла бы сыграть решающую роль не только в жилищном строительстве, но и в подъеме экономики в целом.
В жилищном строительстве не задействован такой источник средств, как само жилье – это плата за землю, на которой стоит дом, плата за само здание, плата за инфраструктуру, страхование здания, плата за капитальный ремонт, текущее обслуживание и коммунальные услуги. Сегодня только индивидуальное жилье, построенное самими гражданами, вовлечено в сферу хозяйственного оборота; только эта часть граждан в той или иной мере оплачивает все. И напротив, гражданин, который проживает в государственной квартире, оплачивает затраты на обслуживание и коммунальные услуги лишь в пределах 40%. Т.е. преобладающая часть нашего жилья находится вне сферы экономического оборота и в силу этого не может быть источником внебюджетного финансирования жилищного строительства [13].
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо увеличить доходы населения; граждане получают доходы, оплачивают услуги, и запускается система внебюджетного финансирования, которая действует во всех цивилизованных странах. Как только заработает эта система, квартирной платы и платы за услуги собственнику жилья будет хватать на ремонт и содержание здания, на оплату налогов, на воспроизводство жилья и получение прибыли. В этом случае жилищная сфера становится привлекательным сектором экономики и обеспечивает приток свободного капитала. Если же арендатор не имеет средств для оплаты аренды или найма жилого помещения, государство оказывает ему финансовую поддержку в виде субсидии. Так создаются условия для расширенного воспроизводства жилья за счет привлечению в жилищную сферу свободных средств.
2.2. МЕХАНИЗМ СУБСИДИРОВАНИЯ.
Субсидирование является неотъемлемой частью системы жилищного строительства. Соответствующий механизм, действующий сегодня в республике, был прежде всего шагом социально необходимым, нацеленным на помощь гражданам, которые не успели получить причитавшиеся им до момента отказа государства от обязательств по строительству бесплатного жилья. Реально речь может идти о помощи лишь незначительной части нуждающихся в улучшении жилищных условий. Остальным придется решать эту проблему за счет собственных средств.
Утвержденные новые методические указания по расчету одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений [18] не только воспроизводят нововведения, содержащиеся в последнем положении о субсидировании, но и дают 15 конкретных примеров расчета субсидий (ране было только 2) для различных семей в