АКАДЕМИЯ УПРАВЛЕНИЯ
ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
факультет менеджмента
КОМПЛЕКСНАЯ КУРСОВАЯ РАБОТА
ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
студента 4-го курса
специальность "Государственное и муниципальное управление"
Пискова Александра Юрьевича
МИНСК 1999
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.
Жилищное строительство – один из главных приоритетов социально-эномического развития республики. Жилищная реформа рассматривается как составная часть комплекса мер по стабилизации и выводу экономики из кризиса.
Отсутствие почти у одной трети граждан республики нормальных жилищных условий превратило эту проблему в одну из самых острых социальных проблем.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОЙ ЭКОНОМИКИ.
1.1. РЫНКИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ.
Рынок жилищного фонда: Цены на дома зависят от того, как много семей желает приобрести жилье и сколько единиц жилищного фонда имеется на рынке. Так при повышении спроса растут цены, а при повышении предложения цены уменьшаются. Предложение нового жилищного фонда исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на жилье и стоимости его строительства (модернизации).
В долгосрочной перспективе рынок жилищного фонда должен уравнивать цены на жилье с затратами на его строительство. В краткосрочной перспективе возникают отклонения по причине задержек, свойственных процессу строительства. Так, если спрос на жилье резко возрастает, а предложение жилищного фонда остается постоянным, то цены растут. Пока цены больше издержек – осуществляется ввод жилья. По мере того, как вновь введенный жилищный фонд попадает на рынок спрос удовлетворяется цены падают, приближаясь к издержкам.
Важнейший фактор, влияющий на спрос на жилищный фонд – доход (потенциальная квартплата) от приобретенной недвижимости.
Рынок жилищных услуг: Жильцы могут быть владельцами или простыми квартиросъемщиками. Спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров (питание, одежда и т.д.).
Стоимость жилищных услуг (сумма, выплачиваемая за пользование жилищем) Для квартиросъемщика – это квартплата, для домовладельца – доход от владения собственностью. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты, уровня доходов и числа семей. При прочих равных условиях, если растет число семей, то растет спрос на жилищные услуги, и если предложение постоянно – растет квартплата.
1.2. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ РЫНКОВ
ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ И ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
(графический анализ).
Взаимодействие осуществляется по двум направлениям:
квартплата, определяемая на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд;
квартплата Рынок жилищного фонда: определение цены Рынок жилищных услуг: определение квартплаты
EMBED Equation.2
EMBED Equation.2 EMBED Equation.2
I II
фонд цена
IV III
EMBED Equation.2 EMBED Equation.2 EMBED Equation.2 EMBED Equation.2
строительство
Рынок жилищных услуг: использование существующего фонда Рынок жилищного фонда: строительство
интенсивность строительства – при ее повышении и увеличении предложения жилищного фонда снижаются цена жилищного фонда и квартплата.
Квадрант I:
D – спрос на жилье,
E – квартплата,
Ек – общее состояние экономики.
Если увеличивается число семей – график смещается вверх, число семей и фирм уменьшается – график смещается вниз.
Квадрант II:
i – норма капитализации (текущий доход инвестора),
P – цена жилищного фонда,
R – величина квартплаты.
Цена жилой площади определяется в зависимости от уровня квартплаты.
На норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты; налоги на недвижимость.
Норма капитализации увеличивается – луч вращается по часовой стрелке, уменьшается – против часовой стрелки.
Квадрант III:
P – цена строительства нового жилья,
f(С) – затраты на новое строительство.
Если растут объемы строительства – то растут затраты, и график смещается влево. При этом точка «а» – минимальная цена, при которой строительство еще выгодно.
Квадрант IV:
?S – изменение жилищного фонда за данный период времени,
С – объем нового строительства,
? – норма амортизации (износа).
Количество жилищного фонда поддерживается объемом нового строительства. При этом износ компенсируется новым строительством, т.е. если ?S=0, то S=С/?.
Таким образом, исходя из данного объема жилищного фонда, рынок жилищных услуг определяет величину квартплаты, которая преобразуется в цену жилья на рынке капитала. Эта цена вызывает объем нового строительства, который создает прирост жилищного фонда.
если исходный объем жилищного фонда равен конечному – рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии;
если исходный объем жилищного фонда не равен конечному – квартплата, цена, затраты на строительство и предложение жилья не находятся в равновесии;
если исходный объем жилищного фонда меньше конечного – цены, квартплата и объем жилищного фонда снижаются;
если исходный объем жилищного фонда больше конечного – цены, квартплата и затраты на строительство снижаются.
Если квартплата равна стоимости жилья, т.е. жилье занимает сам его владелец, то нет отдельных рынков жилищного фонда и жилищных услуг (т.е. цена на жилой фонд и квартплата определяются одним решением на одном рынке). Данное решение зависит в экономике и на рынке капитала, что и в случае приобретения жилья для сдачи внаем.
Объем жилищного фонда вместе с числом семей и их доходами определяют готовность платить (квадрант I). Эти платежи являются эквивалентом квартплате. Число семей растет – график спроса смещается дальше от центра, т.е. для достижения равновесия на рынке платежи должны возрасти. В квадранте II платежи преобразуются в цену. Низкая ставка ссудного процента, например, означает, что при тех же платежах семья может позволить себе жилье по более высокой цене. После определения цены в квадрантах III и IV находятся равновесные значения объема строительства и прироста жилищного фонда.
Вариант 3 Вариант 2 Вариант 1
1.3. ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ЭКОНОМИКЕ НА РЫНОК ЖИЛЬЯ.
экономический рост и спрос на жилищные услуги (вариант 1);
ставка учетного процента по долгосрочным займам и спрос на жилищный фонд (вариант 2);
кредиты, стоимость строительства и предложение новой жилой площади (вариант 3).
1.4. РЫНОК ЖИЛЬЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ.
жилье, субсидированное государством (вариант 1);
усиление местного административного регулирования (вариант 3);
благоприятная налоговая политика (вариант 2);
создание финансовых учреждений для трансформации сбережений и создания вторичного рынка (вариант 3).
2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.
Жилье является одной из основных, приоритетных потребностей для каждого человека, каждой семьи и во многом определяет их социальное и экономическое поведение. Наличие и качество жилья влияет на здоровье человека, его психологическое состояние, производственную деятельность, отражает материальное благосостояние граждан, а жилищный фонд, его долговечность и комфортность являются недвижимым национальным богатством страны.
Жилищный сектор играет значительную роль в экономике, оказывает существенное влияние на общие макроэкономические пропорции, денежное обращение инвестиционную активность. В жилищной сфере, как в никакой другой, объединяются интересы граждан и государства (рис. 2.1.).
Рис. 2.1. «Основные направления жилищной реформыи ее связь с преобразованием в обществе». Создание государственной системы учета и регистрации недвижимости
Создание рынка жилья Развитие внебюджетной системы финансирования жилищного строительства Реструктуризация и развитие материально-техническойбазы Демонополизация строительства, жилищно-коммунального хозяйства Создание института социального жилья Государственная поддержка воспроизводства жилого фонда и коммунальных услуг Реформирование оплаты найма (содержания) жилья и коммунальных услуг Приватизация государственного и общественного жилищного фонда Повышение потребительских качеств жилищного фонда Жилищная реформа Государственная жилищная политика Социальная политика Налоговая политика Бюджетная политика Инвестиционная политика Кредитно- финансовая политика Государственная система учета доходов Политика в области земельных отношений Политика в области оплаты труда Политика в области разгосударствления и приватизации
В этой связи для обеспечения стабильного развития необходимо создание эффективного механизма координации жилищной политики с общей макроэкономической и социальной политикой. Ее основной целью является обеспечение граждан качественным жильем, создание оптимальной инфраструктуры жилых массивов с соблюдением физических, эстетических, экологических параметров окружающей среды и с учетом местных условий.
Жилищная реформа рассматривается как составляющая часть комплекса мер по стабилизации и выводу экономики республики из кризиса. Важнейшей задачей жилищной реформы является поэтапный перевод жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп граждан (рис. 2.2.).
Рис. 2.2. «Основные задачи жилищной реформы». Превращение жилья в товар и воспроизводство его на рыночных принципах Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан Обеспечение свободного доступа к производству и содержанию жилья субъектами хозяйствования различных форм собственности Обеспечение свободного доступа к потреблению жилья юридическими и физическими лицами Государствен-ная поддержка воспроизводства социального жилья Государственная поддержка при оплате найма (содержания) жилья и коммунальных услуг Государствен-ная поддержка при приобретении жилья в собственность для личного потребления Жилые здания и помещения Граждане
Начало преобразований в жилищном секторе экономики республики связано с принятием и вводом в действие в 1992 г. законодательных и нормативных документов, регламентирующих порядок приватизации государственного и общественного жилищного фонда. Следующий шаг – разработка Национальной жилищной программы, определяющей концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике.
Право на жилье, как одно из основных прав человека, закреплено в Конституции Республики Беларусь и обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Национальная жилищная стратегия предусматривает реализацию права на жилье для всех групп и слоев населения независимо от уровня благосостояния граждан, рода занятий, состояния здоровья, образа жизни, хотя для каждой группы населения должны учитываться свои особенности проживания и возможности приобретения жилья [1]. Она отвечает общим положениям и принципам принятой Генеральной Ассамблеей ООН в 1988 г. «Глобальной стратегии в области жилья до 2000 г.», реализация которой осуществляется через деятельность центра ООН по населенным пунктам (Хабитат) и других международных организаций, призванных координировать и направлять усилия отдельных стран по решению этой глобальной проблемы.
Основные концептуальные положения жилищной политики и сущность права граждан на жилье в новых условиях раскрывает принятая 24.02.94 г. ВС РБ «Национальная жилищная программа (Концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике)» [9]. В ней выработана стратегия перехода от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения и владения жильем к созданию экономических предпосылок и стимулов для привлечения к этому процессу широкого круга инвесторов, обеспечению доступности всем слоям населения к качественному жилью параллельно с созданием законодательной базы такого перехода [1]. При этом предусматривается организация и развитие рынка жилья, изменение структуры жилищного фонда в сторону увеличения частного сектора, повышение качественного стандарта жилищ.
На вторичном рынке объектом продажи выступает в основном жилье, построенное в предыдущие годы, т.е. практически происходит перераспределение жилищного фонда. Однако в условиях огромного дефицита и высокой стоимости жилых помещений рынок жилья даже усиливает процессы расслоения по уровню обеспеченности и не снимает социальной напряженности в этом вопросе. Интенсивного развития рынка жилья можно ожидать при существенном увеличении объемов жилищного строительства. Преодоление экономического спада и устойчивый рост строительства жилья в перспективе в значительной степени связаны с возможностями рационального инвестирования.
В системе структурной перестройки экономики республики жилищное строительство определено как один из основных приоритетов, с которым взаимоувязано развитие многих сопряженных отраслей строительного комплекса, производство товаров народного потребления длительного пользования. В последнее время был принят ряд важных нормативных актов (указов Президента, постановлений Кабинета Министров),которые предусматривают меры и создают правовую базу по финансированию и ускоренному развитию жилищного строительства - индивидуального, на селе, по улучшению жилищных условий молодежи, военнослужащих и др. Разработан и принят ряд нормативно-правовых документов, определяющих сущность и регламентирующих порядок осуществления преобразований жилищной сферы, в частности определены права собственности на жилые помещения, порядок купли-продажи жилья, меры материальной поддержки малообеспеченных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Принятые нормативные акты создают основу для дальнейшей адаптации жилищного сектора экономики к работе в условиях складывающегося рынка. Прежде всего, это касается:
изменения существующего порядка оплаты жилья и коммунальных услуг, финансирования и организации строительства, распределения и использования жилых помещений, возводимых за счет средств республиканского и местных бюджетов, предприятий и организаций всех форм собственности;
проведение демонополизации деятельности управлений капитального строительства местных органов исполнительной власти, предприятий и организаций строительного комплекса, жилищно-коммунальных и эксплуатационных организаций;
обеспечение равного и свободного доступа к земельным участкам для субъектов хозяйствования всех форм собственности;
стимулирования создания негосударственных предприятий по строительству, содержанию и управлению жилищным хозяйством;
упорядочивание прав и обязанностей собственников, нанимателей и арендаторов жилых и нежилых помещений в жилых домах, в том числе направленное на недопущение необоснованного выбытия жилищного фонда, использования жилых помещений не по прямому назначению;
широкое внедрение внебюджетного финансирования жилищного строительства.
Сформирована система органов, занимающихся реализацией жилищной политики, реформированием отношений в этой сфере (рис. 2.3.).
Важнейшей особенностью нынешнего этапа реализации жилищной стратегии наряду с мерами по привлечению внебюджетных средств является предоставление государственной финансовой поддержки малообеспеченным группам населения нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом предусматривается:
обеспечить строительство жилых домов за счет бюджетных средств для граждан, имеющих льготы на получение бесплатного жилья;
выделять для строительства (приобретения) жилья безвозмездные субсидии и льготные кредиты для граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий;
предоставлять возможность строительства (приобретения) жилья за счет собственных средств на основе внедрения системы стройсбережений и обычных кредитов банков для граждан, не стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.
Республиканский координационный центр по предоставлению жилищных субсидий Рис. 2.3. «Государственные органы, занимающиесяпроведением жилищной реформы». Минэкономики Минфин Мингосимущество Минтруд Минюст Минсельхозпрод Минобороны Облисполкомы и Мингорисполком Рабочая группа при РМС Республиканский межведомственный совет по проведению жилищной реформы (РМС) Министерство архитектуры и строительства и Минжилкомхоз Физические и юридические лица Комиссия по изучению проблем жилищного строительства Общественные организации, представляющие интересы участников рынка жилья Совет Министров РБ НС РБ Президент РБ
Создаются условия для стимулирования направления прибыли предприятий и доходов граждан на строительство жилья, для привлечения внебюджетных источников через механизм ипотечного (залогового) кредитования. Предусматривается выпуск жилищных облигаций и сертификатов и направления на цели жилищного строительства части средств от приватизации жилищного фонда, а также использование кооперируемых средств населения на строительство жилья.
Наряду с увеличением объемов финансирования строительства жилья важное значение приобретают проблемы снижения его себестоимости, что предопределяется совершенствованием организации жилищного строительства, своевременностью поступления средств, а также состоянием его материальной базы: созданием и развитием мощностей строительного комплекса на современной технической базе, повышением эффективности строительного производства и промышленности строительных материалов, изделий из местного сырья. Реализация общей стратегии повышения уровня жизни населения и выполнения намеченных мероприятий по снижению стоимости строительства будут способствовать большей доступности и повышению уровня обеспеченности населения жильем.
Рис. 2.4. «Направления решения жилищной проблемы в зависимости от дохода граждан» Граждане, не нуждающиеся в государственной поддержке 3 направление: Обеспечение свободного воспроизводства и потребления жилья за счет собственных средств граждан 2 направление: Государственная поддержка строительства и приобретения в собственность жилья для личного использования Граждане, нуждающиеся в социальной поддержке 1 направление: Строительство жилья за счет государства и внебюджетных источников для сдачи в аренду (социальное жилье) Малоимущие граждане, требующие социальной защиты D – доход МПБ – минимальный потребительский бюджет D=0,6МПБ D=2МПБ Dmin Dmax
Решение жилищной проблемы осуществляется по трем направлениям: льготируемые и малоимущие, средний класс и высокодоходная группа населения (рис. 2.4.).
Распределяться по договорам найма будет только так называемое «социальное жилье» для малоимущих и льготируемых категорий населения улучшение жилищных условий семей среднего достатка будет происходить за счет персонального стимулирования собственности. Будут создаваться условия, чтобы заинтересовать граждан вкладывать собственные средства в строительство и обслуживание своего жилища. Для этого государство берет на себя часть расходов, предоставив безвозмездные субсидии желающим построить дом (квартиру) и содержать его. Налоговая политика в отношении высокодоходных категорий населения будет заинтересовывать их вкладывать средства в строительство жилья как для собственных нужд, так и для продажи, сдачи в аренду и побуждать строить «социальное жилье».
Рис. 2.5. «Право получения, порядок предоставления и условия воспроизводства социального жилья» Порядок предоставления: предоставляется собственником по согласованию с местным органом власти по договору аренды и по утвержденным нормам; срок аренды не может превышать срок нахождения жилого помещения в статусе социального жилья Условия воспроизводства: может принадлежать государству, юридическому лицу негосударственной формы собственности или физическому лицу; не может быть приватизировано без согласия собственника; предельная величина арендной платы устанавливается государством; срок, на который жилье становится социальным, устанавливается договором между органом государственного управления и инвестором. Право получения: граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий – малоимущие; нуждающиеся в социальной защите Право получения, порядок предоставления и условия воспроизводства социального жилья
Частично сохраняется бесплатное предоставление жилья на условиях найма только для категорий граждан, нуждающихся в социальной защите и пользующихся льготами по его обеспечению (рис. 2.5.). Одновременно начинают действовать рыночные механизмы, позволяющие улучшить жилищные условия семей за счет собственных средств. Для малообеспеченных граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, предусмотрена материальная поддержка в виде безвозмездных субсидий и льготных кредитов (рис. 2.6.). Появилась возможность улучшения жилищных условий для граждан, не стоящих на учете на получение жилья, путем покупки или строительства квартиры (дома) за счет собственных средств или с помощью кредитов строительных банков.
Рис. 2.6. «Формы государственной поддержки и способы удовлетворения потребности граждан в жилье в зависимости от их социального статуса». Граждане, не имеющие основания стоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий Улучшающие свои жилищные условия Строящие, приобретающие или содержащие жилье с целью извлечения дохода Строительство, реконструкция, покупка жилья Аренда жилья в фонде, принадлежащем физическим и юридическим лицам негосударственной формы собственности Строительство, реконструкция, покупка жилья с целью извлечения дохода Государственная поддержка инвесторов жилья Освобождение от декларирования источников инвестиций Налоговые льготы Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на общих основаниях Аренда жилья в государственном фонде жилья в фонде, принадлежащем физическим и юридическим лицам негосударственной формы собственности местных Советов государственных предприятий и организаций Строительство, реконструкция и покупка жилья налоговые льготы предоставление земельного участка на льготных условиях освобождение или частичное участие в финансировании инфраструктуры право на получение инвестиционного кредита Государственная поддержка инвесторов жилья субсидии на строительство, реконструкцию или покупку жилья индексация жилищной квоты налоговые льготы предоставление земельного участка на льготных условиях освобождение или частичное участие в финансировании инфраструктуры Государственная поддержка инвесторов жилья налоговые льготы предоставление земельного участка на льготных условиях освобождение или частичное участие в финансировании инфраструктуры право на получение инвестиционного кредита Местным Советам
Граждане, не имеющие основания стоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и испытывающие необходимость в социальном жилье Аренда без права присвоения социального жилья, принадлежащего: Государственным предприятиям и организациям Физическим и юридическим лицам негосударственной формы собственности Государственная поддержка оплаты найма (содержания) жилья и их услуг (жилищные субсидии)
Однако несмотря на определенное улучшение положения в жилищной сфере, ситуация остается сложной. Основной задачей на данном этапе является последовательность реализации уже намеченных мер по активизации жилищного строительства и повышению социальной направленности жилищной реформы, контроль за их выполнением, а также поиск новых подходов и организационных форм решения возникающих проблем [3]. Решая жилищную проблему, государство сегодня работает над двумя задачами: превращение жилья в товар и воспроизводство его на рыночных условиях и обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан. Наиболее актуальными проблемами, требующими решения, являются:
наращивание объемов ввода жилья и придание этому процессу устойчивого характера на основе расширения источников и обеспечения ритмичного финансирования;
выполнение обязательств по обеспечению жильем групп населения, для которых утверждены целевые программы – инвалидов и участников Великой отечественной войны, военнослужащих, уволенных в запас или ушедших в отставку, участников ликвидации последствий аварии на ЧАЭС, воинов-интернационалистов;
увеличение объемов индивидуального жилищного строительства по ценам, доступным широким слоям населения, поиск новых форм организации строительного производства, а также новой системы организации финансовых потоков, основанной на условиях долгосрочного накопления средств населения;
реализация мер по социальной защите малообеспеченных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий, развитие и совершенствование механизмов субсидирования и кредитования жилищного строительства.
За 1995-98 гг. удалось перейти от механизма распределения жилья к механизму приобретения (сегодня до 90% жилья гражданами покупается). Это стало возможным благодаря внедрению системы государственной поддержки граждан, состоящей из нескольких элементов [2]:
Финансовый – предоставление субсидий, льготных кредитов и налоговых льгот полное или частичное освобождение от платы за инфраструктуру, госрегулирование цен в жилищном строительстве.
Товарная (имущественная) поддержка – льготная продажа или безвозмездная передача "незавершенки" и нерационально используемых жилых зданий и помещений для переоборудования их под жилье, льготная продажа леса на корню, передача земельных участков на льготных условиях и обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
На селе сейчас находится около 80 тыс. пустующих домов, которые можно вовлечь в хозяйственный оборот. В этом направлении готовится нормативно-законодательная база, которая позволила бы работать с этими пустующими квадратными метрами. Ведется работа для вовлечения в экономический оборот домов, находящихся в реконструкции, капитальном ремонте, а также использующихся не по назначению. С этой целью разрабатывается специальная программа, позволяющая получить 6-8 тыс. квартир.
Комплексная поддержка оказываемая по линии государства и местной власти, предусмотрена для тех граждан, которые вкладывают в строительство собственные сбережения, и предоставляется не первому в очереди на квартиру, а тому, кто сможет вложить нужное количество средств в строительство жилья. Она дает этой категории населения возможность самостоятельного выбора способа улучшения жилищных условий - путем строительства, реконструкции или приобретения жилья на вторичном рынке. Важным является то, что все эти начинания закреплены в законах, указах Президента, постановлениях и положениях правительства и министерств.
3. ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.
Рис. 3.1. «Организация финансирования и воспроизводства жилья с привлечением внебюджетных источников финансирования и участием государства». Использование жилья 3 этап Сдача в аренду малоимущим гражданам, нуждающимся в социальной защите (по государственным ценам) Сдача в аренду по свободным ценам продажа Социального жилья Свободного жилья Воспроизводство жилья Тендер (конкурс) на строительство жилья 2 этап 1 этап Собственные средства застройщика Средства, привлеченные застройщиком Государственная поддержка: инвестиционные кредиты, предоставление земельных участков, освобождение от участия или частичное участие в финансировании инфраструктуры Формирование финансовых ресурсов Застройщики Предоставление финансовых ресурсов и льгот на конкурсной основе Министерства, ведомства, исполкомы местных Советов, госпредприятия и организации
Прежний механизм финансирования жилищного строительства с преобладанием государственного финансирования уходит в прошлое. Согласно разработанной в Минстройархитектуры программе, удельный вес внебюджетного финансирования строительства жилья будет расти и впредь. В 1999-2000 гг. за счет внебюджетных источников (рис. 3.1.) предполагается обеспечить ввод 100% жилой площади [4].
Это значит, что государство дает негосударственным предприятиям «зеленую улицу» для капвложений в динамично развивающуюся отрасль. Необходимая правовая база для этого создана. Характерно, что она построена таким образом, что строительным фирмам становится невыгодно прибегать к использованию бюджетных средств [4]. Так, при строительстве объектов за счет государственных источников финансирования запрещено применять импортные материалы, а ценообразование при этом должно осуществляться исключительно по методике РНТЦ, что неизбежно ведет к заниженной оценке стоимости материалов, падению рентабельности строительных фирм (по итогам первого полугодия 1998 г. каждое 4-е предприятие в строительной сфере оказалось в убытке [5], по итогам всего года средняя рентабельность по отрасли составит около 7,1% против 10% в 1997 г. возможно, что в 1999 г. рентабельность может стать еще ниже) и снижению зарплаты их работников.
Теперь жилищное строительство потребует привлечения значительно больших средств. Строительный бум последних лет во многом был обусловлен использованием имевшегося незавершенного строительства. На начало 1995 г. (год «возрождения» массового жилищного строительства) в Беларуси имелось в общей сложности более 12 млн. м. кв. незавершенных жилых домов, треть которых находилось в высокой степени готовности – 70-80%. Поэтому капиталовложения в жилищное строительство первоначально дали такой эффект [5]. Однако теперь запас незавершенки практически исчерпан. Начинать же строительство «с нуля» менее выгодно – необходимо разрабатывать проект, прокладывать коммуникации, возводить стены и т.д.
В 1998 г. увеличился удельный вес на рынке ЖСК в сравнении с коллективными предприятиями, АО и общественными организациями, в ближайшие годы, очевидно, произойдут структурные сдвиги в пользу долевого строительства жилья (для граждан, имеющих значительные накопления и высокие доходы), взаимокредитования участников жилищного строительства (для средне- и малообеспеченных категорий населения), использования ценных бумаг целевого назначения (рис. 3.3., 3.4.).
Главный объект строительных фирм - население. Его потенциал его можно оценить. Если принять за норму 15 м.кв. на 1-го человека, то полностью обеспеченными жильем можно считать 67,7% жителей республики (около 6,9 млн.чел.). Остальные 3,2 млн. - потенциальные клиенты жилищно-строительных фирм. Перспективными заказчиками являются граждане с уровнем доходов от 100 USD и свыше. Таких клиентов в республике приблизительно 105 тыс.чел. Т.е. на перспективу работы строительным фирмам должно хватить [4].
Рис. 3.2. «Порядок финансирования и приобретения жилья, предоставленного гражданам по найму (существующее положение)». Исполкомы местных Советов. Государственные предприятия и организации Строительство жилья Предоставление квартир в порядке очередности на условиях договора найма Граждане Приватизация занимаемого жилья Государственные средства. Минфин
Рис. 3.3. «Порядок финансирования и приобретения жильяв условиях перехода к рыночной экономике». Оформление жилья в собственность Покупка жилья Строительство жилья Реконструкция (модернизация) жилья Аккумулирование средств на счетах граждан Г р а ж д а н е
Предоставление льготных кредитов Предоставление налоговых льгот Собственные средства граждан Помощь предприятий и организаций Заемные средства на рынке капитала Льготное предоставление земельного участка Предоставление безвозмездных финансовых ссуд Индексация жилищной квоты Предоставление товарных ссуд Средства исполкомов местных Советов Государственные средства. Минфин
Ранее основным источником финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь был государственный бюджет. Хотя, согласно статистике, в 1998 г. объем внебюджетного финансирования составил 92% от общего объема вводимого в строй жилья, значительная часть этих средств – государственные средства, предоставленные гражданам в качестве льготных кредитов и безвозмездных субсидий [2]. Причем с каждым годом доля госсредств в «частной» доле растет. Так 66% средств, направляемых гражданами на строительство жилья – выданные государством льготные кредиты и безвозмездные субсидии.
Однако теперь структура финансирования жилищного строительства в Беларуси должна претерпеть существенные изменения. Так в условиях инфляции последних месяцев 1998 г. государство уже не может позволить себе дотировать строительную отрасль в прежних объемах за счет денежной эмиссии. Рассматриваются самые различные, в первую очередь, не эмиссионные варианты. Среди возможных – государственные (бюджетные) ресурсы, средства предприятий, средства граждан, доходы от приватизации жилья и квартирная плата.
2.1. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ.
Структура источников финансирования жилищного строительства [2]:
Квартирная плата и коммунальные услуги – сегодня покрывают менее 40% затрат на эксплуатацию жилья, на текущее содержание жилья и коммунальные услуги.. Поэтому основная задача 1999 г. – выйти на стопроцентную окупаемость жилищно-коммунального хозяйства [5]. Однако пока, при низких доходах населения, говорить о доходах от квартплаты не приходится.
Средства от приватизации жилищного фонда – пока не достигает ожидаемых результатов, но с 1.07.99 г. приватизации будет идти в текущих действующих ценах, т.е. на платной основе, а значит вполне способна стать источником финансирования строительства.
Бюджетные средства – их можно использовать только как основу для привлечения внебюджетных средств. Государственные средства теперь будут направляться в первую очередь на реализацию программы социального жилья для тех категорий граждан, которым по закону положено бесплатное жилье. Построенные квартиры будут предоставляться гражданам в порядке очереди и на условиях найма. Объем такого строительства невелик, поэтому существенно жилищная проблема не ослабится.
Национальная жилищная программа предусматривает, что за счет средств республиканского бюджета и бюджета административно-территориальных образований финансирование капитальных вложений на строительство жилья будет осуществляться только для некоторых категорий граждан [9]. К таким категориям относятся состоящие на учете нуждающиеся в улучшении жилищных условий:
инвалиды и участники ВОВ, семьи погибших без вести воинов (партизан), приравненные к ним в установленном порядке лица и воины-интернационалисты;
военнослужащие, уволенные в запас или в отставку до 2.12.92 г.;
участники ликвидации последствий катастрофы на ЧАЭС.
Средства государственных предприятий, на которых работают граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Доля этих средств постоянно уменьшается .
Кредитные ресурсы. Наиболее реальными и доступными являются льготные, но они не безграничны. Что касается нельготных кредитов, то они гражданам практически недоступны. Например, выплата по кредитам, взятым под 10-15% годовых на 5-10 лет, составляет 1,5-2 МПБ в месяц. Сегодня 80% населения имеют доходы менее 1-го МПБ на 1-го члена семьи, а одна треть населения - меньше прожиточного минимума.
Средства физических лиц и фирм негосударственной формы собственности – по оценкам международных экспертов и белорусских специалистов сумма денежных средств на руках наших граждан, в том числе на банковских счетах в РБ и за рубежом, могла бы сыграть решающую роль не только в жилищном строительстве, но и в подъеме экономики в целом.
В жилищном строительстве не задействован такой источник средств, как само жилье – это плата за землю, на которой стоит дом, плата за само здание, плата за инфраструктуру, страхование здания, плата за капитальный ремонт, текущее обслуживание и коммунальные услуги. Сегодня только индивидуальное жилье, построенное самими гражданами, вовлечено в сферу хозяйственного оборота; только эта часть граждан в той или иной мере оплачивает все. И напротив, гражданин, который проживает в государственной квартире, оплачивает затраты на обслуживание и коммунальные услуги лишь в пределах 40%. Т.е. преобладающая часть нашего жилья находится вне сферы экономического оборота и в силу этого не может быть источником внебюджетного финансирования жилищного строительства [2].
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо увеличить доходы населения; граждане получают доходы, оплачивают услуги, и запускается система внебюджетного финансирования, которая действует во всех цивилизованных странах. Как только заработает эта система, квартирной платы и платы за услуги собственнику жилья будет хватать на ремонт и содержание здания, на оплату налогов, на воспроизводство жилья и получение прибыли. В этом случае жилищная сфера становится привлекательным сектором экономики и обеспечивает приток свободного капитала. Если же арендатор не имеет средств для оплаты аренды или найма жилого помещения, государство оказывает ему финансовую поддержку в виде субсидии. Так создаются условия для расширенного воспроизводства жилья за счет привлечению в жилищную сферу свободных средств.
2.2. МЕХАНИЗМ СУБСИДИРОВАНИЯ.
Субсидирование является неотъемлемой частью системы жилищного строительства. Соответствующий механизм, действующий сегодня в республике, был прежде всего шагом социально необходимым, нацеленным на помощь гражданам, которые не успели получить причитавшиеся им до момента отказа государства от обязательств по строительству бесплатного жилья. Реально речь может идти о помощи лишь незначительной части нуждающихся в улучшении жилищных условий. Остальным придется решать эту проблему за счет собственных средств.
Утвержденные новые методические указания по расчету одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений [8] не только воспроизводят нововведения, содержащиеся в последнем положении о субсидировании, но и дают 15 конкретных примеров расчета субсидий (ране было только 2) для различных семей в зависимости от их среднемесячного дохода и условий проживания.
Приводятся варианты определения размеров субсидий для семей, проживающих в общежитии, в жилом помещении, признанном установленном порядке непригодным для проживания, а также при проживании молодых семей совместно с родителями. Подробно регламентирован порядок изменения базовой доли субсидии (при их начислении) для тех случаев, когда претендующий на субсидию или члены его семьи уже имеют какое-то жилье, в частности занимаемо по договору найма в доме государственного или общественного жилищного фонда или находящееся в собственности. В этом случае от требуемой по нормативу общей площади приобретаемого помещения, на которую предусматривается субсидия, вычитается площадь имеющегося жилья. Отдельно оговорено, что нормативная площадь жилого помещения уменьшается и тем претендентам, которые в течение трех лет до подач заявления на субсидию передали находившуюся в их собственности жилплощадь проживающим на ней членам семьи. Если же жилое помещение было отчуждено другим гражданам в течение 5 лет до подачи заявления, то уменьшение производится на всю площадь отчужденного помещения.
Не вычитается при начислении базовой доли субсидии занимаемая общая площадь жилых помещений, не подлежащих приватизации, признанных установленном порядке непригодными для проживания, а также занимаемы по договору найма, при условии освобождения и передачи этих жилых помещений местному исполнительному и распорядительному органу. Не подлежит вычитанию общая площадь однокомнатных квартир, где остаются проживать члены семьи претендента.
Предусмотрен порядок расчета субсидий семья военнослужащих, в том числе уволенных в запас (отставку), воинов-интернационалистов и некоторых других категорий граждан, которые на момент введения в действие Закона о приватизации жилищного фонд (1.07.92 г.) по роду службы находились за пределами республики, не являлись гражданами Республики Беларусь и поэтому не могут быть наделен жилищными квотами. Положенная им базовая доля субсидии увеличивается на 20%.
Рассмотрены другие частные случаи. Например, если величина полученной гражданами материальной поддержки превышает размер начисленной денежной субсидии, последняя не предоставляется. В иных случаях субсидия предоставляется в размере, равном разнице между величиной начисленной субсидии и величиной оказанной гражданам безвозмездной материальной поддержки в стоимостном выражении. В отличие от ранее действовавшего порядка, гражданам, имеющие право на совместное использование субсидии и льготного кредита, вначале предоставляется субсидия, а льготный кредит выдается только после использования субсидии, причем в размере стоимости оставшейся част льготно кредитуемой площади. При обращении граждан, получивших льготные банковские кредиты в полном объеме, субсидия предоставляется в пределах начисленной в установленном порядке. Но при этом она не должна превышать оставшуюся часть стоимости норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения.
Вместе с тем, как и прежде, доход на одного члена семьи, учитываемый при определении размера субсидии, исчисляется, исходя из минимального потребительского бюджета (на 23.10.98 г. - 3.775.081 BYB). Величина субсидии по общему правилу не должна превышать 70% стоимости строительства нормируемой общей площади жилья типовых потребительски качеств (если сумма базовой доли субсидии превышает 70% стоимости строительства – приведен порядок уменьшения размера субсидии на величину ее превышения).
Таким образом, новый нормативный документ направлен на то, чтобы устранить ряд серьезных недостатков в работе служб субсидирования местных органов, принимающих решения о предоставлении субсидий, так например, многочисленных случаев предоставления субсидий, в размерах превышающих по оценке БТИ, стоимость приобретаемых жилых помещений.
2.2.1. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА СУБСИДИРОВАНИЯ.
На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (с учетом одиночек) на конец 1994 г. находилось 651,8 тыс. семей. Из этого количества доля граждан составляет 18,1%. На конец 1994 г. 72,7 тыс. семей состояли на учете нуждающихся 10 лет и более. В период с 1991 по 1994 гг. среднее время пребывания на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличилось с 8,6 до 12,5 лет. Таким образом, 415,6 тыс. семьям, которые отстояли в очереди на получение жилья в среднем 12 лет, отказали в предоставлении государственных квартир [10].
Нужно отметить, что в те годы законодательным путем было установлено, что все предприятия и организации должны часть своей прибыли, фонда материального поощрения и часть других фондов направлять на строительство жилья. Другими словами, граждане, находящиеся на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, участвовали в строительстве своего будущего жилья за счет недополучаемых премий, материальных поощрений и других надбавок к своей зарплате. Поэтому механизм субсидирования жилья был направлен на помощь именно им. В частности, он предусматривает рост размера субсидии при увеличении срока нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но эта зависимость не учитывает интересы граждан, которые попали в списки очередников только сегодня или окажутся в их числе только завтра. Значит, необходима система субсидирования, которая бы в меньшей степени учитывала срок нахождения граждан на учете нуждающихся, не отменяя действующий порядок, а дополняя его, четко разграничивая категории населения, на которые будет распространяться действие каждой из подсистем субсидирования [10].
Склонность граждан к накоплению средств на приобретение собственного жилья и способность решить эту задачу зависит от разных экономических факторов. На первый взгляд, от величины дохода семьи. Однако правильнее брать за точку отсчета отношение стоимости необходимого семье жилого помещения к величине ее дохода, чем больше это соотношение, тем более долгий срок необходим семье для накопления необходимых средств и наоборот [10].
В мировой практике оптимальным считается отношение стоимости строительства или покупки жилого помещения типовых потребительских качеств к величине среднего годового дохода семьи, составляющее от 3 до 6. Но такой показатель не дает четкого представления о «накопительных» возможностях граждан: остается неясным, какую долю средств семья способна направлять на накопление. Но если учитывать еще и минимальный потребительский бюджет данной семьи, то разность этих двух величин позволит составить достаточно точный прогноз.
Пример соответствующего расчета дан в таблице, где приведены сроки (в годах) накопления 100% средств, необходимых для строительства квартиры типовых потребительских качеств, в зависимости от величины имеющихся у семьи ресурсов и соотношения (К) стоимости строительства квартиры к величине МПБ данной семьи.
Таблица 1
На основании данных можно сделать вывод, что даже если величина К=3, семье с достатком в 1,1 МПБ нет смысла накапливать средства, т.к. можно не дожить до момента вселения в новую квартиру. Смысл накопления средств теряется также при увеличении значения К, причем даже для семей с более высоким достатком.
2.3. АЛЬТЕРНАТИВЫ РАЗВИТИЯ МЕХАНИЗМАВНЕБЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ.
Состоявшийся 17-18.11.98 г. научно-практический семинар «Развитие внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь», проводившийся с участием представителей Минстройархитекуры, Минэкономики, Администрации и УД Президента РБ, работников банков, руководителей строительных предприятий, специалистов из Германии и Украины, определил, что нужно поддерживать не только семьи с небольшим достатком, но и семьи, способные за счет собственных средств за короткое время решить свою жилищную проблему [10]. Эта поддержка позволит привлечь свободный капитал относительно богатых граждан в жилищное строительство. Естественно, размер безвозмездных субсидий для разных категорий граждан должен быть разным.
На сегодняшний день государство имеет отработанные и мощные системы отслеживания и регулирования как величины минимального потребительского дохода семьи, так и величины стоимости строительства. Теперь необходимо поддерживать нормальное соотношение между этими величинами, чтобы население почувствовало относительную стабильность даже в условиях высокой инфляции и постоянного роста цен на жилищное строительство. К способам поддержания этого соотношения можно отнести и контроль со стороны государства над повышением стоимости строительства жилья, и создание стимулов для населения в увеличении собственных доходов.
Как альтернатива развития механизма внебюджетного финансирования может быть использовано решение «Белорусского биржевого банка» (БББ) о расширении проводимой программы строительства жилья на основе Первого жилищного муниципального займа путем привлечения капитала через банковский механизм [7]. Основная цель – сделать жилье доступным для семей со средним достатком.
Возможности снижения стоимости метра квадратного жилья участниками программы рассмотрим на основе двух вариантов: долевого строительства (применяется строительными фирмами) и финансирования путем выпуска облигаций муниципального займа (рис. 12).
Первый вариант – продажа дольщику права на финансирование своих квадратных метров. Недостаток – на этапе завершения строительства дома у многих дольщиков, как правило, заканчиваются деньги, и стройка останавливается. При кажущейся экономичности самой схемы наличие высокого риска сильно удорожает жилье: любая приостановка финансирования строительства приводит к резкому росту затрат – плата за простои, за консервацию, хранение комплектующих и т.д. Исключение неплатежеспособного дольщика весьма затруднительно. Поэтому строительные фирмы обычно стараются завысить стоимость квадратного метра так, чтобы приблизительно 50% дольщиков оплатили строительство объекта, а расчеты с остальными не будут так сильно влиять на процесс строительства. Следует отметить, что схема долевого строительства четко работает лишь тогда, когда генеральным заказчиком выступает УКС Мингорисполкома. Поэтому при ее реализации жилье не является дорогим.
движение денежных средств движение готового жилья Схема 3 Схема 2 Схема 1 Рис. 2 «Схемы финансирования жилищного строительства» Рынок облигаций Банк Рынок облигаций Банк Дольщики Покупатели Заказчик Покупатели Заказчик Дольщики Заказчик РЫНОК РЫНОК РЫНОК
Второй вариант – разработанная программа выпуска облигаций муниципального займа. Первый опыт уже показал ее эффективность. Источниками финансирования строительства выступают средства, вырученные от продажи гражданам и организациям облигаций муниципального жилищного займа. Строительство финансируется ритмично и безостановочно. Существенно удешевляется стоимость готового жилья, после реализации которого деньги направляются на погашение обязательств по облигациям. Гарантом в этой схеме является местная администрация (что существенно снижает риск схемы для инвесторов). О результатах свидетельствуют следующие цифры: стоимость 1 м.кв.250-300 у.е. (по курсу НБ РБ - 800-900 USD) при продажной стоимости на рынке недвижимости 400-450 у.е. Эти цены подтверждены уже на трех объектах участников муниципального займа: администрации Минска, генерального заказчика – ЗАО «Инвестсистема», основного инвестора – «БББ».
Своим акционерам банк предлагает третий вариант финансирования жилищного строительства, на основании которого банк предполагает построить на будущий год свой бизнес-план. В этой схеме вместо долговых обязательств (обязательств муниципального займа) предлагается использовать право на долю в прибылях акционеров банка, при этом риск акционеров должен быть снижен до допустимых пределов.
Предположим заказчик ЗАО "Инвестсистема" строит жилой дом. Банк заключает с ним соглашение на кредитование определенной доли жилья в строящемся объекте, которое является ликвидным залогом для банка. Остальная часть раздается дольщикам, как в первом варианте. В результате дольщики получают жилье по цене ниже, чем во втором варианте, т.к. не создают прибыли сторонним инвесторам. Стройка идет ритмично, поскольку существует "стратегический инвестор", поддерживающий финансовый поток в лице банка. В тоже время риск банка снижается, т.к. распределяется между всеми инвесторами, включая дольщиков. Прибыль акционеры банка получают после продажи заказчиком той доли жилья, которая построена за счет кредита банка и возврата этого кредита.
Основа этого know-how в том, что в Беларуси не так много банков, имеющих капитал для принятия риска финансирования хотя бы на 30% жилого дома. Кроме того, ни один банк не выдаст кредит строительной фирме в объеме, достаточном для строительства хотя бы 30% всего объекта без ликвидного залога. Именно поэтому «БББ» рассчитывает увеличить акционерный капитал для обеспечения нормативов риска на одного заемщика, что позволяет ему обеспечить выполнение описанной выше программы. Важно и то, что опыт проведения муниципального займа банком и ЗАО уже накоплен в ходе совместной работы по строительству жилых домов. Разрабатывая программу участия акционеров в строительстве жилья, банк предусматривает и вариант, когда обладатель акций банка решить выйти из программы, В этом случае акционер не будет ломать голову над тем, кому продать акции – банк обеспечит непрерывный выкуп акций, который должен осуществляться не менее четко, чем погашение облигаций. Цена 1 м. кв. в схеме «БББ» должна быть на уровне 200-250 у. е., что позволяет дольщику получить трехкомнатную квартиру за 13-15 тыс.у.е. Заманчивость такого варианта очевидна и подтверждается трехкратным превышением спроса на квартиры, построенные по программе муниципального займа, по сравнению с предложением готового жилья. Поэтому банк планирует привлечь к участию в программе прежде всего работников предприятий-акционеров банка. Частные лица также смогут участвовать в строительстве квартир, если приобретут определенную долю капитала банка.
4. АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.
На начальной стадии процесс реформирования жилищной сферы носил стихийный, неуправляемый характер. Неудовлетворительным оказалось положение с обеспечением жильем тех групп населения, для которых в Национальной жилищной программе было предусмотрено строительство жилья, финансируемого из государственного бюджета. Предусмотренный заданием на 1994-96 гг. ввод квартир выполнен только на 11,2 % [3].
Не снизилась напряженность в обеспечении населения жильем вследствие становления рынка жилья. Развитие рынка жилья в нормальном русле можно ожидать при существенном увеличении объемов жилищного строительства. Процесс формирования рынка жилья и его развития начал осуществляться с 1991 г. вследствие приватизации квартир и разрешения на их продажу. Приватизация жилья привела к структурным изменениям в собственности на жилье. Происходило, как правило, улучшение жилищных условий более состоятельных групп населения. В результате структура жилищного фонда по формам собственности претерпела изменения. В период с 1989 по 1997 гг. в собственность граждан перешло 778 тыс. квартир , или 43% от числа квартир , подлежащих приватизации. На начало 1996 г. доля жилья, находящегося в собственности граждан, достигла 62,3% от его общего объема (в городах 50,8%) [1]. На начало 1997 г. – 57% (в городах - 45,3%) [3].
Остроту приобрела проблема сохранности жилого фонда. Начиная с 1992 г. при резком сокращении государственных инвестиций в жилищное строительство, объемы жилищного строительства и капитального ремонта жилищного фонда начали неуклонно падать. С 1992 г. недофинансирование объемов капитального ремонта составляло ежегодно в среднем 30-35% [3].В результате резкого сокращения государственных инвестиций, а также отсутствия механизмов для привлечения средств из других источников сложилась критическая ситуация в строительстве жилья, обусловившая устойчивое падание объемов его ввода с 5,4 млн. м. кв. общей площади в 1991 г. до 1,9 млн. в 1995 г.
Таблица 4.1.
Доля инвестиций в жилищное строительство
Спад жилищного строительства достиг критической черты в 1995 г., когда, по официальным данным, жилья было введено в 2,7 раза меньше, чем в 1990 г [1]. Это самый низкий показатель за последние 45 лет. В расчете на 1000 жителей в 1995 г. построено только 2,7 новых квартир, что характерно для стран с низкими доходами населения. Не оправдались надежды на широкое привлечение внебюджетных источников финансирования, способных компенсировать сокращение государственных инвестиций. Из-за резкого роста стоимости жилищного строительства, низких доходов населения, высокой процентной ставки по кредитам жилье стало недоступным для большинства населения.
Проведение государством активной жилищной политики позволило впервые за последние годы остановить спад в строительстве жилья. В 1996 г. ввод жилья за счет всех источников финансирования составил 2566 тыс. кв. м общей площади и превысил уровень предыдущего года на 32% [1]. Начался процесс формирования новых механизмов обеспечения населения жильем. Объемы жилищного строительства в Республике Беларусь постоянно растут. Так, в 1997 г. было введено в эксплуатацию 3,3 млн. м. кв. (в 2 раза больше 1995 г.). В 1998 году, по предварительным данным, построено 3,7 млн. м. кв., а на 1999 г. запланировано уже 4,4 млн. м. кв. [5]. Однако выйти на эти показатели будет очень тяжело - не столько из-за недостатка производственных мощностей (хотя и это имеет место), сколько из-за проблем с финансированием.
Намечается обеспечить ежегодный прирост объемов ввода жилья не менее 15% и к 2000 г. выйти поэтому показателю на уровень 1990 г. - не менее 5,2 млн. кв. м общей площади жилья. Кроме того, будут созданы предпосылки для дальнейшего роста объемов строительства жилья и снятия остроты жилищной проблемы в стране. Предполагается к 2010 г. достигнуть ввода общей площади жилых домов 6 -7 млн. кв. м, или 65 -70 тыс. квартир [1].
Довольно существенно снизилась доля предприятий, строящих жилье за собственные средства. В 1996 г. их удельный вес в общем объеме внебюджетного финансирования жилья составлял около 30%, в 1998 г. - менее 20% (объем внебюджетного финансирования в 1996г. составил 94,4%, в 1997 г. - 88,9%, по плану в 1998 г. - 92,6% от общего объема вводимого жилья) [2]. Что касается средств граждан, то их доля, на первый взгляд, заметно возросла в последнее время (1996 г. - 61%, 1997 г. - 60,14%, 1998 г. - 74%). Однако около половины этих средств приходится на льготные кредиты и субсидии, удельный вес которых с каждым годом увеличивается.
Двукратное увеличение количества вводимого жилья за 1995-98 гг. стало возможным благодаря огромному количеству "незавершенки". Ее объемы на начало 1995 г. превышали 12 млн.м.кв., в том числе 3-4 млн. с высокой степенью готовности [2]. Задача состояла в том, чтобы достроить это жилье, не дать ему разрушиться. Поэтому введение субсидирования и льготного кредитования оказалось весьма кстати. Благодаря такой государственной поддержке уже в 1996 г. было введено в эксплуатацию 2,6 млн.м.кв., т.е. на 40% больше, чем в 1997 г. [2].
Однако те меры, направленные на завершение строительства 12,5 млн.м.кв. жилья, при строительстве «с нуля» не приносят должного эффекта. Так, размер средств граждан, приходящихся на 1 рубль субсидии, в 1998 г. уменьшился по сравнению с 1995-96 гг. почти в 2 раза [2]. Сейчас государству приходится срочно искать возможности привлечения дополнительных негосударственных источников финансирования и стимулы для вложения граждан в жилищное строительство. В противном случае и в 1999 г. основная нагрузка по финансированию жилищного строительства придется на государственные дотации.
Важнейшим показателем качества проживания населения является обеспеченность населения жильем, которая составила в 1995 г. 19,5 м. кв. общей площади на человека, причем в городах и сельской местности этот показатель составил соответственно 17,5 и 24,1 м. кв. По данным выборочного обследования, в 1995 г. 9,5% семей не имели отдельной квартиры или дома. На начало 1996 г. официально были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий 623 тыс. семей (29% их общего количества), причем 16% из них состояли на учете 10 и более лет. Это семьи, которые не имеют минимальной санитарной нормы обеспеченности жильем – проживающие в общежитиях, коммунальных квартирах, а также сложные семьи, связанные родственными узами, хотя и живущие в отдельной квартире, но раздельно ведущие домашнее хозяйство. На начало 1998 г. – 609,4 тыс. семей и одиночек (17% ) [1].
Показатели обеспеченности городского населения жильем и основными видами благоустройства в Республике Беларусь, согласно предложенной экспертами ООН и Всемирного банка классификации, находятся на уровне, близком к странам со средними доходами населения (1260 - 2450 USD в год на человека) [1].
Однако показатель средней обеспеченности жильем еще не дает полного представления о ней. Анализ свидетельствует о значительном расслоении между отдельными группами населения при сравнительно благополучных показателях средней обеспеченности. Ход реализации Национальной жилищной программы показывает ее отставание по многим позициям. Острота жилищной проблемы по-прежнему связана с недостатком жилья, недостаточным финансированием жилищного строительства и несопоставимостью рыночной цены жилья и уровня доходов большинства населения.
По расчетам, в жилищном фонде городов одно и двухкомнатные квартиры составляют 59% , в среднем на одну комнату в них приходится 1,3 чел.; средний размер квартиры – 53 м. кв. общей площади [1]. Уровень обустройства жилья различными видами инженерного оборудования существенно различается в городах и сельской местности. Удельный вес жилой площади городского, общественного жилого фонда и фонда ЖСК, оборудованной водопроводом составляет 96%, канализацией – 95%, центральным отоплением – 95%, горячим водоснабжением – 90%. В сельской местности в таком жилищном фонде 34% квартир не имеет центрального водоснабжения, 43% – канализации, в 66% квартир отсутствует горячее водоснабжение [1]. В частных домах, в городах и на селе, эти показатели еще значительно ниже.
В настоящее время население оплачивает примерно 40-50% затрат на предоставляемые услуги жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) и содержание жилищного фонда, остальная часть дотируется государством. Семьям с низким уровнем дохода предусматривается выделение безвозмездных субсидий. Но даже при таких ставках тарифов по оплате услуг ЖКХ задолженность по квартплате в настоящее время составляет примерно 30% от общего объема начислений [1]. Дальнейшее повышение тарифов на услуги ЖКХ представляется проблематичным: этапы,. Темпы и сроки перевода отрасли на самоокупаемость должны согласовываться с состоянием экономической ситуации в стране в целом и увязываться с уровнем доходов населения.
Развитие жилищно-коммунального хозяйства должно осуществляться с учетом рациональных норм потребления его услуг населением и нужд хозяйственной деятельности, исходя из состояния и перспектив развития населенных пунктов, а также необходимости создания в них надлежащей социально-экономической инфраструктуры. При выборе вариантов технологических схем функционирования жилищно-коммунального хозяйства эти параметры должны выступать как ограничения: критерием оценки и выбора при этом должны служить их экономичность, экологическая безопасность и надежность эксплуатации. При этом должно обеспечиваться сопряженное, внутренне сбалансированное функционирование триады: природа – население – хозяйство.
5. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА,РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОТНОШЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.
Право на жилье, как одно из основных прав человека, закреплено в Конституции Республики Беларусь и обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Начало преобразований в жилищном секторе экономики республики связано с принятием и вводом в действие в 1992 г. законодательных и нормативных документов, регламентирующих порядок приватизации государственного и общественного жилищного фонда. Следующий шаг – разработка и принятие 24.02.94 г. ВС РБ Национальной жилищной программы (Концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике) [9], определяющей основные принципы и концептуальные положения жилищной политики, сущность права граждан на жилье в условиях перехода к рыночной экономике.
. В программе выработана стратегия перехода от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения и владения жильем к созданию экономических предпосылок и стимулов для привлечения к этому процессу широкого круга инвесторов, обеспечению доступности всем слоям населения к качественному жилью параллельно с созданием законодательной базы такого перехода [1]. При этом предусматривается организация и развитие рынка жилья, изменение структуры жилищного фонда в сторону увеличения частного сектора, повышение качественного стандарта жилищ.
Национальная жилищная стратегия предусматривает реализацию права на жилье для всех групп и слоев населения независимо от уровня благосостояния граждан, рода занятий, состояния здоровья, образа жизни, хотя для каждой группы населения должны учитываться свои особенности проживания и возможности приобретения жилья [1]. Она отвечает общим положениям и принципам принятой Генеральной Ассамблеей ООН в 1988 г. «Глобальной стратегии в области жилья до 2000 г.», реализация которой осуществляется через деятельность центра ООН по населенным пунктам (Хабитат) и других международных организаций, призванных координировать и направлять усилия отдельных стран по решению этой глобальной проблемы.
Учитывая социально-экономическую значимость жилья, руководством страны принят ряд важных нормативных актов (указов Президента Республики Беларусь, постановлений Правительства), которые создают правовую базу и предусматривают меры, направленные на обеспечение финансирования и ускоренное развитие жилищного строительства: развитие индивидуального жилищного строительства, улучшение жилищных условий молодежи, военнослужащих и т.д.:
Декрет Президента РБ №5 от 20.04.98 г. «О внесении изменений и дополнений в Декрет Президента РБ №2 от 12.02.97 г.»;
Указ Президента РБ №358 от 10.09.96 г. «О мерах по улучшению жилищных условий молодежи»;
Указ Президента РБ №483 от 21.11.96 «О дополнительных мерах по ускорению строительства (реконструкции) жилья для военнослужащих и отдельных категорий граждан РБ»;
Указ Президента РБ №555 от 17.12.96 г. «О некоторых дополнительных мерах по развитию индивидуального жилищного строительства»;
Постановление СМ РБ №512 от 30.07.93 г. «Об утверждении положения об индексации жилищной квоты»;
Постановление КМ РБ №372 от 6.07.96 г. «О выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций»;
Постановление СМ РБ №396 от 30.07.97 г. «О мерах по обеспечению приоритетного развития жилищного строительства» и др.
Так с разработкой и вступлением в силу Положения о порядке и условиях предоставления льготных кредитов на строительство гражданами жилых помещений в составе ЖСК, КИЗ и в порядке долевого участия в жилищном строительстве (Постановление СМ РБ №351 от 4.03.98 г.),. Положения о предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений (Постановление СМ РБ №1266 от 11.08.98 г.), Порядка продажи (в т.ч. по льготным ценам) или безвозмездной передачи находящихся в собственности Республики Беларусь незавершенных строительством жилых домов (квартир), а также неэффективно используемых зданий и сооружений, подлежащих реконструкции и переоборудованию под жилые помещения (Постановление СМ РБ №159 от 2.02.98 г.) в республике сформирован механизм вовлечения в экономический оборот и привлечения для решения жилищной проблемы неэффективно используемых зданий и сооружений, пригодных для реконструкции и переоборудованию под жилье. Благодаря этому, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получили возможность пользоваться государственной поддержкой в виде льготных кредитов и безвозмездных субсидий не только при строительстве нового жилья, но и приобретая у государственных предприятий и организаций находящиеся в их собственности дома, квартиры, не завершенные строительством жилые объекты, а также неэффективно используемые здания и сооружения.
Жилищное строительство определено одним из важнейших направлений социально-экономического развития до 2000 г., программа «Жилье» вошла в перечень президентских программ [3].
Учитывая выбранную стратегию реализации жилищной политики, создавая и совершенствуя законодательную базу сегодня особенно важно четко определить концептуальные положения, основные принципы, методы и инструменты, экономические и правовые аспекты реформирования отношений в жилищной сфере.
4.1. ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА НЕДВИЖИМОСТИ.
Проект Гражданского кодекса, который утвержден Палатой представителей и должен вступить в действие в середине следующего года, по статьям, касающимся недвижимости, во многом отличается от ныне действующего. В новом ГК, это следует отметить особо, впервые за время существования Беларуси как в составе СССР, так и в качестве самостоятельного государства, дается юридическое толкование недвижимости.
Считается, что в советские времена законодатель не давал соответствующего определения совсем не случайно. Чтобы обеспечить равенство людей, нужно было обеспечить их равенство по отношению к средствам производства, в том числе и недвижимости. По мнению теоретиков того времени, достичь этого можно было только путем ограничения оборота этих средств сугубо производственной сферой [11]. В личное пользование гражданам предоставлялись только предметы потребления.
В результате такой политики недвижимость (в том числе и жилье) была исключена из экономического оборота. Результат – имеющаяся в государстве недвижимость не работает на экономику, а вкладываемые в нее огромные средства не дают фактически никакой отдачи. Поэтому сегодня особенно важно изменить отношение к недвижимости и посмотреть на нее как на источник дохода, средство для привлечения инвестиций, наконец, как на фундамент, на котором должна строиться экономика. Это отношение характерно для многих государств в периоды тяжелейших экономических кризисов [11].
Понятие недвижимости, приведенное в ст. 130 нового Гражданского кодекса, включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, т.е. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.
Важно отметить, что ГК подразумевает принятие целого ряда новых законов: об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество, об оценке недвижимого имущества и т.д. (здесь очень важно обеспечить единство базовых принципов – например, закон об ипотеке должен применяться исключительно по отношению к недвижимости (земельным участкам, зданиям, сооружениям, квартирам и т.д.), только то, что не урегулировано законом об ипотеке, попадает под общие правила ГК) [11].
Упоминая ипотеку необходимо отметить еще одно нововведение. Вместо 5 видов залога в действующем законодательстве ГК рассматривает только 2 вида: без передачи и с передачей заложенного имущества кредитору. При этом основным видом залога является залог с оставлением имущества у должника. Объясняется это экономической целесообразностью: кредитору важно получить обратно кредит, а не пользоваться имуществом заемщика. При этом имущество, на которое установлена ипотека, не может передаваться в пользование кредитору юридически, хотя физически последний может им пользоваться.
Что касается договора об ипотеке, то он должен заключаться в письменной форме, заверяться нотариально и регистрироваться в обязательном порядке. Причем законную силу договор о залоге приобретает не после нотариального его заверения, а с момента регистрации сделки.
Согласно новому ГК сделки подлежат обязательной государственной регистрации. В противном случае сделка будет объявлена ничтожной (отличие ничтожной сделки от оспоримой состоит в том, что вторая может признаваться недействительной только узким кругом лиц, которые указаны в законе, тогда как первая – любым заинтересованным лицом). Кроме того, отказ от государственной регистрации оспаривается в суде. При этом суд обладает правом обязать произвести регистрацию и ту сторону, которая удостоверила договор в нотариальной форме, но отказывается его регистрировать.
В отличии от сделок с недвижимостью, сделки с движимым имуществом не подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку такое имущество должно быть оборотоспособным.
Однако здесь на практике могут возникать проблемы с отнесением имущества к той или иной категории. Например, в новом ГК, определяется, что право собственности на здание возникает с момента завершения его строительства, т.е. после государственной регистрации. Что касается недостроенного здания, то право на него рассматривается как право на материалы, из которых объект создается. Следовательно, «незавершенку» можно рассматривать как движимое имущество, и, значит, сделки с ней не должны подлежать обязательной государственной регистрации.
Но уже сегодня видно, какой ущерб может быть нанесен в результате бесконтрольной передачи долей в незавершенном строительстве. Поэтому рациональнее в этом случае воспользоваться нормами ГК и устанавливать регистрацию для отдельных видов движимого имущества, коим, по токованию ГК, является «незавершенка».
Необходимо отметить, что целью госрегистрации недвижимости и сделок с ней является обеспечение не только правовой защиты участников сделок, но и государственного контроля за недвижимым имуществом. При этом было бы правильным, чтобы соответствующий регистрационный орган был бы одновременно и аналитическим центром, который помогал бы формировать оптимальную правовую среду [11].
Перечисленные положения являются лишь частью готовящихся государством нововведений, назначение которых – полноценное включение недвижимости в экономический оборот.
4.2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ДОГОВОРАДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Минстройархитектуры утвердило новый типовой договор о долевом строительстве, который во многом отличается от ранее действовавшего [12]. Главное достоинство этого документа состоит в том, что в нем установлена норма, согласно которой «...стоимость «выкупленных» квадратных метров перерасчету не подлежит».
Существенно конкретизируется порядок оплаты инвестором строительства жилья. Так, установлено, что последующие платежи вносятся до 15-го числа каждого месяца на протяжении всего срока строительства (сроки также должны быть указаны в договоре) в размере, определенном инвестором (УКСом или другим юридическим лицом, осуществляющим организацию и обеспечение строительства). При окончательном расчете учитывается стоимость одного квадратного метра площади жилого помещения на дату внесения каждого платежа и нормативный срок освоения средств по выполняемым работам.
В случае просрочки ежемесячных платежей более чем на месяц оплата производиться с учетом изменения индексов цен в строительстве на день платежа. При этом задолженность ежедневно увеличивается на величину указанной в договоре пени.
В отношении субинвестора также предусматриваются штрафные санкции в виде пени за несоблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию и возмещения убытков, причиненных дольщику в связи с неисполнением условий договора. Кстати, размер стоимости услуг субинвестора фиксируется в договоре в процентах от общей стоимости квартиры.
Что касается возврата инвестору средств в случае расторжения договора, то он будет производиться в соответствии с «Временным положением о порядке индексации паевых взносов, возвращаемых гражданам в случае их выхода из ЖСК». Типовой договор предоставляет инвестору право требовать от субинвестора устранения дефектов и недоделок в период двухлетнего гарантийного срока.
Дополнен и перечень обязанностей субинвестора – теперь в его обязанности входит участие в выборе способа управления жилым домом для обеспечения его сохранности в соответствии с законом о совместных домовладениях.
Таким образом можно сказать, что новый типовой договор более четко определяет «правила игры» для участников долевого строительства, устанавливает нормы, которые уменьшают риск инвестора и ужесточают требования к субинвестору. Особенно важно, что увеличивается ответственность последнего за своевременное использование внесенных инвестором средств.
Самое главное достоинство нового типового договора состоит в том, что появление договора позволит увеличить привлекательность строительства и избежать многих финансовых недоразумений, возникающих по причине инфляции и прочих коллизий, происходящих в строительной сфере и в экономике в целом [12].
ЛИТЕРАТУРА.
Кононенко Л.М., Лысикова Т.С. Стратегия реализации жилищной политики на современном этапе // Проблемы устойчивого развития Республики Беларусь. Сборник научных трудов – Мн.: 1997.
БР 47/1998 «Квадратные метры в экономический оборот» Булатецкая Е.
Беларусь: государство, управление, человек. Национальный отчет о человеческом развитии – 98. Мн.: 1998 г.
Дело №11/98 Костюченко М. и др. «По кризису - бумом. Строительным»
«Финансирование строительства: следующий год может стать проблемным» БГ 21 декабря 1998 г.
БР47/1998 (РИЭЛТЕР 13) «Квадратные метры в экономический - оборот» Булатецкая Е.
БГ 16 нояб. 1998 «Белорусский биржевой банк привлекает акционеров нестандартным образом»
БР №44/1998 «Новая методика в действии»
"Национальная жилищная программа (Концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике) [Ведомости ВС РБ, 1994 г., №18, ст.321]
Субсидии в новом исполнении С.Муквич БР 47/98
Булатецкая Е. «Налицо смена позиций» БР №51/98
Булатецкая Е. Выкупленные метры больше дорожать не будут. БР №50/98 г.
