ТЕМА 8
ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ І СПОРУД
8.1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу підприємства
Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які дозволяють її використовувати у економічних відносинах. По своїй суті усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об’єкт оцінки — земельна ділянка.
Фізична площа земельної ділянки — це площа земної поверхні у межах певної ділянки, враховуючи нерівності її поверхні.
Геодезична площа земельної ділянки — це площа проекції меж ділянки у геодезичну систему координат. За даною площею земельна ділянка фіксується у нормативно-правових документах.
Межі земельної ділянки — це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок, встановлюється безпосередньо на місцевості згідно каталогу координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок.
Юридичний статус — це сукупність права власності, забудови, застави, серветутів*, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання. З прийняттям за останні роки ряду законодавчих актів та нормативних документів, пов’язаних з реформуванням земельних відносин в Україні, у тому числі Земельного кодексу 2001 року, створені законодавчі та нормативно-методичні основи придбання земельних ділянок у власність юридичними та фізичними особами земельних ділянок сільськогосподарського та іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності. Після поетапного введення у дію даного кодексу земельні ділянки стануть об’єктами господарського обороту і їх власники будуть мати змогу самостійно і вільно розпоряджатися ними, тобто економічно вигідно використовувати, продавати, дарувати, заповідати, віддавати під заставу, купувати чи здавати в оренду. Становлення та розвиток конкурентного ринку землі, перетворення землі у об’єкт товарно-грошових відносин значно актуалізує проблему оцінки її ринкової вартості.
*серветут як речове право користування чужою річчю в тому чи іншому відношенні. Таке право викликається необхідністю згладити незручності і труднощі, що виникають (при існуванні приватної власності на землю) внаслідок нерівномірності розподілу
природних благ між окремими земельними ділянками.
Цільове призначення земельної ділянки — це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей, відповідно до визначених категорій.
Поліпшення земельної ділянки (об’єкту нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживної вартості).
До нерухомості відносять об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та нерухомості прав власності.
Конструктивна система об’єкта — це сукупність будівельних елементів та конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкту виконувати корисні функції та запобігає недопустимим деформаціям у межах встановленого періоду часу та умов експлуатації. Існують основні три типи конструкційних систем об’єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіновані).
Цілісний архітектурний комплекс — це сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного зі складових об’єктів цілісного архітектурного комплексу немає сенсу з огляду на неможливість його окремого використання.
Конструкційний елемент нерухомості — це елементарна неподільна частина об’єкта, що конструкційно поєднана у загальну систему.
Будівлі — інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для протікання певних бізнес-процесів.
Приміщення — частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами з визначеними функціонально-технічними характеристиками.
Споруди — будівельні об’єкти, що призначені для протікання спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.
Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об’єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що дозволяють найбільш адекватно визначити втілені в них можливості (табл. 8.1.).
Таблиця 8.1
Принципи визначення вартості земельної ділянки та нерухомості
№
Назва принципу
Коротка характеристика
Пояснення

1
2
3
4


Корисності
Відзначає залежність вартості об’єкту оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників.
В економічній практиці корисність визначається величиною, надійністю та строками грошового потоку від використання об’єкту у господарській практиці.


Заміщення
Базується на можливості альтернативного виборі покупців об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об’єктів-аналогів.
Найбільш повно реалізується за умов новобудов у районах масового житлового будівництва.


Очікування
Означає, що вартість об’єкту безпосередньо залежить від суми виручки, якуочікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажі.
Наприклад, при визначенні вартості земельної ділянки у зоні житлового будівництва слід врахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у випадку спорудження житлового будинку.


Елімінованості
Визначає необхідність врахування вкладу кожного з усього спектру факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки.
Вартість нерухомості визначається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю усіх надбудов на ній (з урахуванням їх технічного оснащення). Використовується для визначення надлишкових чи невистачаючих поліпшень земельних ділянок.


Збалансованості
Визначає необхідність пошуку оптимального складу усіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості.
Збалансованість досягається у випадку коли типу об’єкту оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об’єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість порушується, якщо окремі об’єкти характеризуються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім рівнем району.


Розподілу
Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати у різних комбінаціях, які дозволяють досягти найвищої їх вартості.
Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості.


Ринковий
Визначає залежність вартості об’єкту оцінки від рівня ринкових цін на нього.
Виражає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єктах нерухомості чи земельних ділянках, за умови розвитку суспільства, та природною обмеженістю пропозиції таких об’єктів.


Оточення
Полягає у необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що дозволяє досягти максимальної вартості.
Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично реалізується у прогресії чи регресії вартості об’єкта оцінки.


Найкращого та найбільш ефективного використання
Означає, що при оцінці вартості об’єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання обирається той, що дозволяє максимально реалізувати функціональні можливості об’єктів.
Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об’єктів нерухомості та земельних ділянок, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при оцінці вартості.


Орієнтовний перелік документів, що необхідний для оцінки об’єктів нерухомості та земельних ділянок:
Для визначення вартості нерухомості:
Свідоцтво юридичної приналежності об’єкта (юридичний статус).
Історія будівництва.
Документи на право землекористування, генплан, поетажні плани, експлікації.
Паспорт Бюро технічної інвентаризації.
Відомості щодо кількості, обсягів, строків ремонтів та витрат на їх проведення.
Відомості про орендні угоди щодо об’єкту та розміру орендної плати.
Для оцінки земельних ділянок:
Акти землекористування.
Інформація щодо інженерно-геологічним умовам.
Інформація щодо місцезнаходження ділянки відносно санітарно-захисних зон.
Постанови місцевих органів влади щодо землекористування.
Кошториси витрат на поліпшення земель.
Документи щодо умов використання земельної ділянки.
На закінчення слід зазначити, що кожен аналітик використовує той чи інший метод визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства відповідно до власних переконань та підготовки. Наприклад, витратні методи оцінки можуть свідчити, що аналітик відстоює методологію ресурсного дослідження потенціалу. Застосування результатних технологій визначення вартості потенціалу свідчить про прихильність аналітика до теорій функціонально-організаційного напрямку. У оціночній практиці досить часто виникають проблеми, що потребують комбінації різних позицій. Найбільш вдалі спроби дозволяють говорити про необхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства, у цілому, та таких його елементів як земля, будівлі та споруди.
8.3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд
Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:
ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми;
ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);
ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.
Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживними властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.
Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок внаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, що практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.